Artikel Woningbouwplan Kookstraat - Vragen & Antwoorden
Waarom is deze locatie in beeld voor het realiseren van woningen?
In het gemeentelijk Bestuursakkoord 2022-2026 is een woningbouwambitie opgenomen van 150 - 500 nieuwe woningen in de gemeente. Deze ambitie is geformuleerd naar aanleiding van de hoge vraag naar woningen in onze gemeente. Deze locatie – nabij het centrum van de kern – is mede in eigendom van de gemeente en bestaat uit voornamelijk weiland, waardoor de locatie in beeld kwam als mogelijke locatie voor woningbouw. Na een uitgebreide inventarisatie door de gemeente is deze locatie als kansrijk aangemerkt. In de inventarisatie is goed gekeken naar ruimtelijk ordening-aspecten, zoals water, stikstof en geluid. Ten slotte is provinciaal beleid bepalend: op voorhand is bouwen in het buitengebied niet toegestaan. Deze locatie is wat betreft provinciaal beleid gelegen in bestaand bebouwd gebied. In dit gebied is verstedelijking mogelijk. Naast ruimtelijke ordeningszaken zijn ook andere kenmerken van belang, zoals locatiekenmerken (het betreft een onbebouwd weiland), eigendom of historie.
Hoe zit het met het eigendom van deze locatie?
Het zijn twee kadastrale percelen, waarvan er één in eigendom is van projectontwikkelaar Grouwels-Daelmans, en één perceel is in eigendom van de gemeente Meerssen.
Wanneer is dit plan concreter geworden?
Na uitgebreide inventarisatie is dit gebied als kansrijk aangemerkt door de gemeente. In een informeel gesprek begin 2023 tussen de gemeente en Grouwels-Daelmans kwam deze locatie ter sprake, waarbij ook is benoemd dat de gemeente Meerssen sinds de komst van het nieuwe college van B&W een woningbouwambitie heeft. De ontwikkelaar is toen aan de slag gegaan met dit perceel. Begin juni is een eerste proefverkaveling getekend, waarna beiden partijen in overleg zijn gegaan met elkaar om de studie te verbeteren. Het project bevindt zich in een verkenningsfase, ook om input van omwonenden op te halen.
Waarom nu?
Jarenlang heeft de gemeente Meerssen geen woningbouwambities mogen hebben (o.a. vanwege provinciaal beleid). Dat is nu gewijzigd, o.a. doordat alle Limburgse gemeenten een Woondeal hebben gesloten met de Rijksoverheid. Zoals algemeen bekend is er een hoge vraag naar woningen in Nederland. Lokaal is deze vraag anders dan bijvoorbeeld in de Randstad. Om dit te achterhalen is in 2023 door ruimtelijk adviesbureau Stec Groep een gemeentelijk woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Per woonkern is in beeld gebracht hoe groot de vraag is en welke vraag er is. Voor Meerssen is geconcludeerd dat er vooral vraag is naar seniorenwoningen en in mindere mate vraag naar woningen die betaalbaar zijn voor starters. Seniorenwoningen zijn woningen waarbij alle basisvoorzieningen (slaap-, bad-, woonkamer en keuken) bereikbaar zijn op de begane grond.
Welke doelen heeft de gemeente met dit woningbouwplan?
Groen is een belangrijk uitgangspunt in dit plan. Dat wil zeggen dat klimaatadaptief bouwen een belangrijke rol speelt in de totstandkoming van het ontwerp. Daarnaast is het doel om te bouwen conform de gemeentelijke behoefte, en dat is (met name) seniorenwoningen die bestaan uit één bouwlaag.
Welke en hoeveel woningen zijn beoogd?
Zoals uit het woonbehoefteonderzoek is gebleken is er vooral een vraag naar seniorenwoningen. Om deze reden is voor dit plan ingezet op seniorenwoningen die bestaan uit één bouwlaag. Op dit moment zijn er 22 woningen geschetst in het gebied. Dit aantal ligt nog niet vast. Om een klimaatadaptief plan te realiseren is het bouwen met een hoge dichtheid (dus veel woningen) géén optie. Er ligt ook nog geen verkaveling vast. Daar wordt nog aan gewerkt. Ook over de grootte zijn nog geen uitspraken te doen.
Zijn de woningen koop of huur? En hoeveel gaat een woning kosten?
Dit zijn vragen die op dit moment nog niet te beantwoorden zijn. Toegelicht is dat dit project nog in een verkennende fase zit, en dat we de omwonenden in een zo vroeg mogelijk stadium hebben willen betrekken. Doordat het gesprek met omwonenden zo vroeg in het traject is aangegaan, zijn op dit soort vragen (die van meer detailniveau zijn) nog geen passende antwoorden te geven. Wel is het aantal woningen genoemd (circa 22), dat het gaat om eenlaagse woningen en dat er veel groen komt. Tot nu toe is er vooral geschetst en gepraat over het plan en de doelen van het plan. Tijdens de bewonersavond is meermaals vanuit het publiek opgemerkt, dat er ook betaalbare woningen moeten komen en/of woningen voor starters. Beantwoord is dat dit nog niet concreet is en dat er ook andere projecten in Meerssen in beeld zijn met betaalbare woningen (o.a. flexwoningen).
Hebben omwonenden en anderen inspraak?
Gepoogd is om zo snel mogelijk een bewonersavond te organiseren, met als doel om omwonenden een kans te geven om op de proefverkavelingen te reageren (meedenkreacties) en om te informeren. Dit is op 14 november 2023 gebeurd. In de aanloop naar de openbare bewonersavond hebben andere belangstellenden gevraagd of ze mochten aansluiten bij deze avond. Hierdoor was er sprake van een goed bezochte avond (circa 60 deelnemers), waarbij de aanwezigen uitgebreid de kans hadden voor vragen en opmerkingen.
Verdere informatie
Het project is toegevoegd aan de gemeentelijke website (Projecten). Verder berichtgeving volgt via projectpagina. Deze wordt regelmatig geactualiseerd. Via de digitale nieuwsbrief Sfeervol Meerssen krijg je actuele informatie en bekendmakingen automatisch op de hoogte.
Hoe ziet het proces er uit?
- De bewonersavond is bedoeld om reacties op te halen van omwonenden. Deze reacties worden meegenomen en afgewogen bij de verdere planvorming van het stedenbouwkundig ontwerp en de basisprincipes die onderdeel zijn van dit plan.
- Daarna weegt het college van B&W af of er in principe medewerking kan worden verleend aan dit initiatief, waarbij alle belangen een rol spelen.
- Als het college van B&W besluit verder te gaan dan wordt het stedenbouwkundig plan verder aangescherpt en kunnen haalbaarheidsonderzoeken worden uitgevoerd.
- Na de haalbaarheidsonderzoeken wordt toegewerkt naar een bestemmingswijziging, omdat op dit moment sprake is van de bestemming 'Agrarisch'. Deze moet worden gewijzigd naar Wonen.
- Vanwege de komende Omgevingswet (vanaf 1 januari 2024) zal deze bestemmingswijziging naar verwachting plaatsvinden via een omgevingsplanwijziging of als buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De Omgevingswet bevat meer handvatten om participatie/inspraak van omwonenden te faciliteren.
- Na de omgevingsplanwijziging kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de bouw.
- Zowel bij de omgevingsplanwijziging als in de omgevingsvergunningsfase kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen en is er mogelijkheid voor bezwaar.
- Er is genoemd dat – als het een beetje meezit – het best mogelijk zou kunnen zijn dat in 2025 gebouwd gaat worden. Daarbij is wel de kanttekening gemaakt dat er nog veel moet gebeuren om dit te kunnen bereiken, o.a. omdat het project nog in een verkennende fase zit.
Welke onderwerpen spelen ook een rol in het verdere proces van planvorming?
Tijdens de bewonersavond zijn diverse onderwerpen benoemd die van belang zijn om verder te onderzoeken en waarbij een afweging moet plaatsvinden. Deze zijn als volgt:
Verkeer
Er is een nieuwe weg nodig om de woningen te kunnen bereiken. De meest voor de hand liggende locatie is de huidige schuine inrit vanaf de Kookstraat. Door bewoners is opgemerkt dat de haakse bocht vanaf het woningbouwproject naar de Kookstraat erg scherp lijkt. Ook is er geduid op het feit dat er sprake is van een eenrichtingsweg. Dit aspect verdient een nadere uitwerking, want verkeersveiligheid is een belangrijk onderwerp. Er zal gekeken worden naar boogstralen.
Verkeer speelt daarnaast ook nog een rol bij het andere gemeentelijke project: de herinrichting van de Kookstraat. De bewoners worden op korte termijn op de hoogte gebracht van de huidige stand van zaken.
Bewoners hebben toegelicht dat er parkeerproblemen worden ervaren, al is ook duidelijk gemaakt dat de bewoners het nieuwe verkeersbord als doelmatig ervaren. Ook dit onderwerp speelt een belangrijke rol bij dit woningbouwproject. De stedenbouwkundige heeft tijdens de bewonersavond uitgelegd dat er parkeerhofjes zijn voorzien en eigen opritten. De parkeervraag moet op eigen terrein (binnen de projectgrenzen) conform gemeentelijk parkeerbeleid worden opgelost.
Project Verkeer Kookstraat - Aan de Pletsmolen
Water
Er is sprake van regelmatige wateroverlast in met name Aan de Pletsmolen (laatste punt). Het plan moet rekening houden met deze omstandigheden en dit niet verergeren. Dit geldt ook voor het riool, bij hevige regenval kan het riool de bui niet aan. Het plan omvat een parkhofje, waarbij een laagte in het maaiveld is voorzien om het hemelwater dat terechtkomt op de verharde oppervlakten naartoe te leiden. Bij het bouwproject zal moeten worden voldaan aan de regels van het waterschap (Keur) én de regels die de gemeente zelf heeft vastgesteld (Verordening fysieke leefomgeving). Wat betreft waterwingebied en grondwaterbeschermingsgebied is een kaart weergegeven. De locatie ligt niet binnen het waterwingebied. Het gemeentelijk perceel is deels gelegen in het grondwaterbeschermingsgebied. Voor dit gebied gelden enkele beperkingen. Deze beperkingen zijn te vinden in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (na 1 januari 2024: Omgevingsverordening Limburg).
Hoogteprofiel
Het terrein bevat glooiingen. Deze glooiingen zijn ook in beeld gebracht met dwarsprofielen in de presentatie van het woningbouwproject. De glooiingen hebben invloed op enkele zaken, zoals de doelgroep (senioren) en omwonenden (uitzicht/privacy). In de verdere planvorming zal dit onderwerp van belang blijven. Ook zijn er steilwanden aanwezig met lommerlijke beplanting. Dit is ook een aandachtspunt bij de verdere planvorming.
Bouwverkeer
Toegelicht is dat er tijdens de bouw overlast zal zijn door de noodzakelijke bouwlogistiek. Dit zal in overleg met omwonenden zo veel mogelijk worden beperkt.
Planschade
Een verzoek tot planschade kan door eenieder worden gemaakt. Tijdens de bewonersavond is uitgelegd dat in Nederland geen sprake is van recht op vrij uitzicht. In het plan is duidelijk rekening gehouden met zichtlijnen. Dit proces wordt vervolgd, zoals ook bij het onderwerp 'hoogteprofiel' is beschreven.
Wandelroute
Door de architect is tijdens de bewonersavond toegelicht dat er mogelijk een 'wandelingetje' kan ontstaan via het nieuwe gebied en dat er een mooi uitzichtpunt is geschetst in het noorden van het gebied.
Andere woningbouwplannen
Tijdens de bewonersavond is gevraagd naar andere woningbouwplannen in de kern Meerssen. Toegelicht is dat in het centrum meerdere projecten met appartementen in de verkenningsfase zijn (verschillende doelgroepen), en dat Wonen Meerssen in het Gasthuishof bezig is met woningbouwplannen (doelgroep senioren).
Samenvatting presentatie Franz Ziegler tijdens bewonersavond
Eerst werd de locatie getoond, waarbij foto's en beeldmateriaal als kader werd gebruikt. Daarna werden er enkele karakteristieken van de locatie getoond, zoals de aanwezige doorgang (inrit) naar het plangebied bij de Kookstraat, het golvend terrein en de aanwezige Watervalderbeek (en onderkluizing). Daarna werd een korte analyse getoond van de historische ontwikkeling van Meerssen en de omgeving van dit plangebied, met als conclusie dat een woningbouwplan op deze plek in de historische context niet onlogisch is. Het plan omvat de realisatie van circa 22 woningen met eenlaagse woningen die met name geschikt zijn voor de oudere doelgroep. In de proefverkavelingen die tot nu toe zijn gemaakt speelt groen een voorname rol, waarbij een groen parkhofje wordt gecreëerd waaraan de woningen zijn gesitueerd. Dit parkhofje zou tevens geschikt zijn als opvanglocatie van hemelwater. Stedenbouwkundig zijn er twee hoofdmassa's geschetst, één langwerpige structuur van geschakelde patio's aan de oostzijde (met onderbrekingen) en een wat minder langwerpige structuur aan de westzijde. Aandacht werd besteed aan enkele karakteristieken in de proefverkavelingen, bijvoorbeeld de aansluiting van de nieuwe weg op de Kookstraat, het parkeren in hofjes aan het begin van het plan, en een mooie wandeloptie vanuit het centrum via een mooi uitzichtpunt ("Belvedere") in het plangebied richting de Watervalderbeek. Ook zijn twee dwarsdoorsnedes getoond: één van de Kuileneindestraat - Aan de Pletsmolen en één die o.a. de Kookstraat in beeld brengt. Dit om aan te geven hoe deze nieuwe woningen zich tot de bestaande structuren verhouden.
