Gemeente Meerssen | Veelgestelde vragen en antwoorden over CPO-Geulle

Artikel Veelgestelde vragen en antwoorden over CPO-Geulle

CPO Geulle
Op deze pagina vindt u de veelgestelde vragen & antwoorden over CPO-locatie Geulle.

Laatste update: 21-10-2021

Wat is CPO?

CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

Wat houdt CPO in?

CPO is een vorm van sociale projectontwikkeling, waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject.

Tot wanneer kunt u zich inschrijven als u interesse heeft in het plan?

De inschrijvingstermijn loopt vooralsnog tot 1 november 2021.

Wie kan zich inschrijven?

Iedereen kan zich inschrijven. Omdat er in de gemeente vooral behoefte is aan levensloop bestendige woningen bestemd voor senioren is dit wel de primaire doelgroep. Anderen, zoals starters en doorstromers, worden echter niet bij voorbaat uitgesloten.

Wat betekent dat concreet?

De toekomstige bewoners richten samen een rechtspersoon op, die hen in staat stelt om in het projectontwikkelingsproces gezamenlijk als opdrachtgever ofwel risicodragend projectontwikkelaar op te treden.

Wat voor rechtspersoon dient door de geïnteresseerden te worden opgericht?

Veelal is dat een stichting, maar het kan ook een vereniging zijn.

Hoe verloopt een dergelijk proces?

De nieuw opgerichte rechtspersoon neemt een adviseur in de arm, die hen door het proces leidt. De adviseur stelt zich daarbij faciliterend op en maakt de toekomstige bewoners wegwijs in de rol van opdrachtgevers. Tot en met de fase van definitief ontwerp werkt een kopersvereniging meestal namens al haar leden aan een collectief plan; één en ander binnen gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hierbij hebben alle deelnemers voortdurend inzicht en inspraak in de keuze van het bouwsysteem, de bouwmaterialen, het afwerkingsniveau en het kostenniveau. In de fasen daarna hebben individuele kopers de gelegenheid zelf te beslissen over de indeling en afwerking van hun eigen woning.

Wat zijn de randvoorwaarden voor het bouwen?

Primair uitgangspunt is dat het bouwplan past binnen de bestaande ruimtelijke omgeving. Gezien de primaire doelgroep van senioren heeft een hofjesvariant echter de voorkeur. Let wel: voorkeur. De op te richten stichting heeft hierin echter een belangrijke stem.

Wie betaalt wat in dit proces?

Toekomstige bewoners betalen een eerste inleg, bijvoorbeeld inschrijfgeld. Met deze eerste inleg kunnen zij zelf een deel van het voortraject (voor)financieren. Hiermee is een CPO-vereniging (of stichting) in staat om zelf volledig risicodragend projectontwikkelaar op te treden. De externe adviseur is daarbij altijd op de achtergrond aanwezig als steun in overleg en onderhandeling met professionele partijen in de bouwwereld.

Moet de vereniging altijd een externe adviseur inhuren?

Ja, dat is een vereiste.
De ervaring met soortgelijke projecten in het land heeft uitgewezen dat bij CPO-projecten er een forse personele inzet nodig is. Een onafhankelijke procescoördinator garandeert hierin continuïteit. Hierbij is het gewenst dat deze procescoördinator op de hoogte is van gemeentelijke spelregels en schakelt met de gemeentelijke projectleider. Om onafhankelijkheid en objectiviteit te garanderen, is het noodzakelijk dat deze rol niet wordt ingevuld door een aspirant-bewoner. Hiermee zou anders de mogelijkheid van belangenverstrengeling ontstaan.

Wat zijn de voor- en nadelen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap?

Er zijn vaak twee redenen waarom men voor een CPO-project zou kunnen kiezen: om een specifieke woonwens te realiseren (bijvoorbeeld klimaatneutraal leven) of omdat het een stuk goedkoper is dan een bestaand huis kopen.

Voordelen

  1. Maximale keuzevrijheid
    In tegenstelling tot het kopen van een koopwoning, kun je in een CPO-project jouw droomwoning geheel naar eigen wens invullen. Van de kleur bakstenen tot het type dakpannen: jij bepaalt.
  2. Goede prijs-kwaliteitverhouding
    De kostprijs van een CPO-woning ligt vaak 10-20 procent beneden de marktwaarde van een nieuwbouwwoning. Als je erg handig bent, en volop meebouwt, kan dit bedrag nog lager liggen.
  3. Meer sociale cohesie
    Door vanaf het begin samen te beslissen en bouwen, ontstaat er een grote samenhorigheid met de toekomstige buurt. Je weet precies wie je buren zijn en waar je komt te wonen.
  4. Schaalvoordelen drukken kosten 
    Omdat je samen bouwt, kun je de bouw- en ontwerpkosten uitsmeren over meerdere personen. Ook kun je bijvoorbeeld cement groot inkopen. Dit scheelt in de kosten!


Nadelen

  1. CPO kost veel tijd en geduld
    Het gehele traject duurt al snel zo'n 2-3 jaar, doordat je alles met elkaar moet overleggen en afstemmen.
  2. Eigen geld is noodzakelijk
    Aan het begin van je CPO-project kun je geen hypotheek aanvragen. Om alle vergunningen en bouwtekeningen te financieren heb je dus eigen geld nodig. De voorfinanciering is meestal 5 tot 10 procent van de uiteindelijke woningprijs - dus voor een woning van ca. € 200.000 moet je zelf € 10.000 tot € 20.000 voorfinancieren.
  3. Kans op conflicten
    Zoveel mensen zoveel wensen: doordat je alles samen doet, moet je soms compromissen sluiten. Een risico is dat er daardoor conflicten tussen buren ontstaan die het gehele CPO-project in gevaar brengen. Door aan het begin een onafhankelijke begeleider in te schakelen zorg je ervoor dat de meningen niet te veel uit elkaar gaan lopen. Er bestaan verschillende bureaus die professionele CPO-begeleiding bieden.
  4. Administratieve rompslomp
    Een CPO-project betekent niet alleen vrijheid blijheid. Je moet je aan bepaalde randvoorwaarden van de gemeente houden en bouwvergunning krijgen, voordat je kunt starten met de bouw van je woning.

Hoe ziet nu het proces omtrent de het CPO project in Geullle eruit?

Sterk vereenvoudigd is de route naar uw nieuwe huis.

  1. Het vinden van een locatie vinden en inschrijven. Het eerste deel is reeds gedaan. De gemeente heeft een locatie in Geulle uitgekozen als CPO locatie. Het inschrijven is inmiddels begonnen en duurt tot 31 oktober. Inschrijven kan door het sturen van een mail naar de gemeente.
  2. Een volgende stap is het oprichten van een (kopers-)vereniging. Het vinden van andere geïnteresseerden hebben wij als gemeente reeds voor u gedaan: andere geïnteresseerden hebben zich ook ingeschreven. Dat neemt niet weg dat u zelf ook nog mede gezinden kunt zoeken in dit stadium. Samen met andere bouwgroepleden richt u vervolgens een rechtspersoon zonder winstoogmerk op. Dit kan een (kopers-)vereniging of stichting. Om alles democratisch te laten verlopen is het handig om vast te leggen dat iedereen evenveel stemrecht krijgt.
  3. Schakel een onafhankelijk adviseur in. Het bouwen van een huis, of zelfs een hele wijk, vergt veel kennis en ervaring.Het is daarom verstandig om iemand in de arm te nemen die over de nodige expertise beschikt, zoals een bouwbegeleider. Deze persoon neemt deels de rol van projectontwikkelaar over. Ook helpt de adviseur om conflicten te voorkomen door vooraf duidelijk de verschillende wensen van alle bouwgroepleden in kaart te brengen. Bureaus die hierin zijn gespecialiseerd zijn bijvoorbeeld Bouwen in Eigen Beheer, De Regie en Stichting Starter.
  4. Stel een architect aan. Samen met de architect ga je aan de slag met het ontwerpen van jouw huis en de andere woningen op het perceel. Het uiteindelijke doel is om een verkavelingsplan op te stellen. Dit is een gedetailleerd ontwerp van de verdeling van het gebied in verschillende kavels. Het uiteindelijke ontwerp wordt voorgelegd aan de gemeente om een omgevingsvergunning aan te vragen.
  5. Vind een aannemer. De aannemer helpt jou en je toekomstige buren om een prijskaartje aan jullie plan te hangen. Het is verstandig om offertes bij meerdere aannemers op te vragen om de beste prijs-kwaliteitverhouding te vinden.
  6. Beginnen met bouwen! Met een aannemer in de arm en alle vergunningen op zak kun je eindelijk starten met de bouw van je droomhuis!